Судебная практика о признании договора аренды незаключенным достаточно устойчива. В статье рассмотрим, когда можно заявлять соответствующее требование и какие последствия повлечет положительное судебное решение. Затронем и вопросы расторжения арендного договора по инициативе одной из сторон.

Каким признавать договор аренды: незаключенным или недействительным?

Незаключенность и недействительность договора — самостоятельные основания для обращения в суд. Важно правильно выбрать одно из них, так как после подачи иска изменить требование не удастся.

Незаключенный договор — это несостоявшаяся сделка. Обязательства по нему не возникли. Есть две причины, по которым можно признать договор таковым:

1. Не согласованы в требуемой форме существенные для данного вида договора условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
2. Не передано имущество, в то время как по закону для признания договора заключенным обязательна его передача (п. 2 ст. 433 ГК РФ). По этому основанию незаключенным будет, например, договор займа (п. 1 ст. 807 ГК РФ). А вот к договору аренды это не относится, так как его заключенность не поставлена законом в зависимость от передачи имущества.

Начало исполнения договора аренды сводит шансы на признание его незаключенным к минимуму (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Возможно, более эффективным будет признание договора аренды недействительным - судебная практика почти едина в этом вопросе. Суд будет стараться сохранить обязательства, а не аннулировать их (п. 7 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165).

Недействительность сделки предполагает, что договор заключен. Однако в силу определенных пороков он является ничтожной или оспоримой сделкой (§ 2 гл. 9 ГК РФ), последствие — возврат сторон в первоначальное положение.

• не согласовано одно из существенных условий;
• нет доказательств принятия исполнения.

Несогласованность предмета аренды

Для аренды существенными условиями являются:

• объект;
• размер арендной платы (в некоторых случаях);
• выкупная цена (для договоров об аренде недвижимости с правом выкупа).

Но если имущество уже передано, вряд ли суд признает договор незаключенным по этому основанию (п. 15 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Заявление о незаключенности будет противоречить принципу добросовестности, так как объективно:

• арендодатель знал, какое имущество он передает;
• арендатор принял имущество и пользовался им без замечаний.

Некоторые виды арендных договоров подлежат госрегистрации. Но ее отсутствие не влияет на заключенность договора для его сторон (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165). Такого договора существовать не будет только для третьих лиц.

Пример: собственник (он же арендодатель) переданного по незарегистрированному договору здания продал его. Арендатор будет обязан освободить здание по требованию покупателя.

На нашем форуме можно уточнить любой вопрос, возникший у вас в ходе составления договора аренды, а также других видов договоров. Так , можно спросить, какие положения должен содержать договор аренды нежилого помещения.

Арендная плата: всегда ли существенна, в каких случаях будет не согласована?

Размер платы за аренду — существенное условие для договоров аренды земли (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ), зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Большинство судов считают, что согласование размера арендной платы обязательно и для заключения договора аренды помещения, так как любое помещение тесно связано со зданиями/сооружениями, в которых находится (постановление АС Мосокруга от 18.05.2017 по делу № А40-107421/2016).

В остальных случаях по общему правилу арендная плата не относится к существенным условиям. При отсутствии в договоре условия о размере платы возможно применение ст. 424 ГК РФ. На это указывают и суды (постановление ФАС ДВО от 08.12.2006, 05.12.2006 по делу № А24-204/06-19).

Однако если в договоре закреплено, что плата устанавливается «по соглашению сторон», она становится существенным условием (см. постановление ФАС Мосокруга от 02.09.2008 по делу № А40-4022/08-77-53).

Есть несколько факторов, которые могут свидетельствовать о несогласованности арендной платы (не только отсутствие конкретных сумм в договоре). Например, АС Северо-Западного округа в постановлении от 29.11.2016 № Ф07-11021/2016 указал, что данное условие нельзя признать согласованным ввиду следующего:

• суммы прописью и цифрами в тексте договора не совпадают;
• договор исполнялся, но платежи вносились в разном размере, при этом их размер не совпадал с указанными в договоре суммами.

В договорах аренды недвижимого имущества с выкупом существенным признается условие о выкупной цене. Если его не согласовать, договор может быть признан незаключенным в этой части (постановление АС Волго-Вятского округа от 18.11.2016 № Ф01-4770/2016).

Последствия признания договора аренды незаключенным

Так как права и обязанности по такому договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Так, стороны не могут:

• требовать исполнения договора (внесения арендной платы, передачи имущества);
• применять договорную ответственность за неисполнение обязательств.

В качестве исключения могут применяться условия:

• о договорной подсудности (п. 12 информписьма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165);
• возмещении имущественных потерь, которые не связаны с нарушением обязательств (п. 3 ст. 406.1 ГК РФ);
• неустойке за недостоверность заверений об обстоятельствах (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ);
• об арбитражной оговорке (ч. 11 ст. 7 закона «Об арбитраже в РФ» от 29.12.2015 № 382-ФЗ).

Если, несмотря на начало исполнения договора, он всё же признан незаключенным, всё исполненное может быть взыскано от одной стороны к другой по нормам о неосновательном обогащении. Например, суд может взыскать с арендатора плату за фактическое пользование имуществом (постановление ФАС ДВО от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012).

Если нет обстоятельств, позволяющих заявить о незаключенности или недействительности договора, рекомендуется изучить вопрос о наличии нарушений обязательств, позволяющих каждой из сторон заявить о расторжении договора.

Случаи, в которых возможно расторжение договора аренды по требованию арендодателя

Специальные основания для расторжения договора по требованию арендодателя закреплены в ст. 619 ГК РФ. И хотя они все связаны со вполне конкретными нарушениями условий договора арендатором, их описание содержит много оценочных понятий:

• имущество используется с существенным нарушением договорных условий или назначения имущества либо с регулярными нарушениями;
• имущество существенно ухудшается арендатором;
• арендатор не производит капремонт, хотя по закону или по договору обязан это делать;
• арендатор более двух раз подряд не оплачивает аренду.

В каждой конкретной ситуации следует обращаться к судебной практике. Приведем примеры, когда суды посчитали нарушения арендатора недостаточными для расторжения договора по требованию арендодателя:

• Незначительность задолженности (определение ВАС РФ от 20.06.2011 по делу № А40-75598/10-37-630).
• Неуплата арендных платежей до госрегистрации, когда она обязательна (постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2008 по делу № А55-13945/2007).
• Задолженность по аренде, вызванная невозможностью пользования имуществом по вине арендодателя (постановление ФАС СКО от 25.07.2011 по делу № А32-31085/2010).
• Невнесение коммунальных платежей (постановление ФАС ПО от 25.07.2011 по делу № А55-31017/2009).

Расторжение договора по инициативе арендатора

Ст. 620 ГК РФ выделяет четыре вида нарушений арендодателя, при которых арендатор может заявить о расторжении договора:

1. Арендодатель препятствует пользованию имуществом или не предоставляет его. Пример: имущество передано без документов, которые обязательны для его эксплуатации (информписьмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Кстати, отсутствие акта приема-передачи имущества основанием для расторжения договора аренды судебная практика не считает, если имущество передано фактически (см. определение ВАС РФ от 19.10.2010 по делу № А40-82681/09-6-664).
2. У имущества обнаружились недостатки, препятствующие его использованию, при этом они не могли быть обнаружены арендатором на момент его передачи. Например, имущество не соответствует противопожарным правилам (постановление ФАС ЗСО от 23.03.2012 по делу № А70-2089/2011).
3. Арендодатель не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью.
4. Имущество стало непригодным для пользования ввиду обстоятельств, за которые арендатор ответственности не несет. Экономическая нецелесообразность дальнейшего использования имущества к таким обстоятельствам не относится (постановление АС СЗО от 29.04.2015 по делу № А56-45069/2014).

Отметим, что закон напрямую разрешает устанавливать дополнительные основания для расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон. Причем они необязательно должны быть связаны с нарушениями условий договора.

Итоги

Наиболее высоки шансы признать договор аренды незаключенным в случае несогласованности одного из его существенных условий и при отсутствии фактического исполнения сделки. В прочих ситуациях, возможно, более подходящим будет требование о признании сделки недействительной или о расторжении договора.

ВХСУ № 11 от 29.05.2013, поскольку в нем прямо указано, что в случае вынесения решения о признании недействительным договора, для которого не возможна реституция в форме возврата полученного по договору в натуре, и прекращении его действия только в будущем, все равно должны быть применены последствия, предусмотренные ст. 216 ГК и ч. 2 ст. 208 ХК. То есть Пленум ВХСУ признает возможность взыскания компенсации полученного по ценам на момент выплаты компенсации. Но, с другой стороны, если суд на основании ч. 3 ст. 207 ХК признал, что недействительный договор не подлежит исполнению только в будущем, возникает достаточно спорная ситуация. Фактически до момента вступления в силу решения суда (либо до момента, указанного в решении) договор действует, и стороны обязаны его исполнять.

Признание договора аренды недействительным не влечет возврата арендных платежей

Незаключенность договора аренды не порождает право арендатора бесплатно пользоваться имуществом, как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ № 1051/08. В случае признания договора незаключенным, арендатор, при условии, что им не вносилась арендная плата, ставится в более выгодное положение по сравнению с арендодателем, поскольку арендатор и пользовался имуществом, и не вносил арендную плату. Представляется, что в таком случае нарушается принцип равенства участников гражданских правоотношений.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 13.01.2011 № 11680/10 отмечено, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным

Также на стороне арендодателя может выступать лицо, управомоченное законом или собственником на сдачу нежилого помещения в аренду. Несоблюдение указанных условий может повлечь ничтожность договора аренды нежилого помещения. В п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.

Последствия ничтожности договора аренды

Каким обязательным требованиям должен соответствовать договор? Договором признается соглашение, которое заключили между собой два и более физических либо юридических лица, в котором фиксируется как права так и обязанности сторон.

• «1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
• 2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (ст.
  422 ГК РФ)».

Договор аренды относится к простым договорам и заключается в простом письменном виде.

Важно

ГК РФ, соглашение о найме жилья должно быть заключено в письменной форме. Однако при этом закон не предусматривает, что устная форма договора является недействительной, поэтому соглашение, заключенное устно также будет иметь юридическую силу. Но стоит учитывать, что несмотря на это, ни одна из сторон не сможет доказать свою позицию, при возникновении необходимости обращения в суд, если договор не был подписан.

Поэтому, соглашаясь на устный договор аренды, стоит быть готовым к тому, что все разногласия между контрагентами могут решаться только путем переговоров без обращения в суд. Вернуться к содержанию ○ Невыполнение условия договора. Если договор аренды заключен в соответствии с нормами закона, он не может быть признан недействительным, если арендодатель либо арендатор не выполняют свои обязательства.

Мера ответственности за уклонение от них должна быть прописана в тексте документа.

• В заключении договора принимало участие недееспособное в силу психического заболевания лицо (ст. 171 ГК РФ) либо гражданином младше 14 лет (ст. 172 ГК РФ).
• Был нарушен запрет либо ограничение на совершение операций с недвижимостью (ст. 174.1 ГК РФ).

Для признания недействительности договора подобного вида через суд, истец должен только указать на обстоятельства, нарушающие закон. Вследствие этого суд не может отказать в удовлетворении иска. В данном случае обращение в суд оправдано обеспечением правовых последствий в результате заключения подобной сделки.

Вернуться к содержанию ○ Последствия признания договора недействительным. Последствием арендного договора, признанного недействительным, независимо от его оспоримости или ничтожности является реституция.
При этом в ходе обсуждения рассматривались два набора исходных ситуаций: 1) арендодатель после признания договора недействительным в судебном порядке (из-за, судя по всему, подписания его от имени арендодателя лицом, не имевшим соответствующих полномочий) хочет дополнительно взыскать с арендатора разницу между уплаченной арендной платой, размер которой, по мнению арендодателя, был умышленно занижен в договоре, и «среднерыночной» арендной платой за использование аналогичных объектов; 2) арендатор после признания сделки недействительной по причине отсутствия у арендодателя надлежащего оформления права собственности хочет добиться компенсации либо реституции уплаченных сумм арендной платы. Впрочем, в ходе обсуждения были высказаны позиции, которые вышли за пределы каждой из конкретных ситуаций и охватили в целом последствия признания недействительными сделок по аренде недвижимости. Позиция 1.

При заключении договора аренды нежилого помещения арендодатель и арендатор также должны отразить существенное условие договора аренды о сроке его действия. В случае, когда арендатор продолжит пользоваться нежилым помещением, переданным в аренду после истечения срока договора аренды, а арендодатель не заявит возражений против такого пользования, то договор аренды будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ. Однако, положения п. 2 ст. 610 ГК РФ не будут применяться в случае отсутствия у арендодателя волеизъявления на сдачу нежилого помещения в аренду.

Таким образом, положения п. 2 ст. 621 ГК РФ не могут рассматриваться как основание для понуждения арендодателя к заключению договора. Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам.
По результатам проведенного разбирательства суд может:

• Признать договор недействительным и применить к нему соответствующие последствия.
• Отказать в удовлетворении иска и признать соглашение соответствующим нормам закона.

В случае несогласия с вынесенным решением, оно может быть обжаловано в апелляционный суд. Вернуться к содержанию ✔ Признание недействительным ничтожного договора. Для признания ничтожной сделки недействительной необязательно обращаться в суд.

Она не имеет юридической силы с момента заключения, если:

• Ее условия нарушают права третьих лиц либо публичные интересы.
• Она не соответствуют основам нравственности и правопорядка (ст. 169 ГК РФ).
• Установлен факт мнимости (заключенного для вида) соглашения (п. 1 ст. 170 ГК РФ).
• Доказана притворность соглашения, заключенного с целью прикрыть иную сделку (п. 2 ст.

• «Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
• Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
• В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
• Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (п.2 ст.

Поскольку сделка является недействительной с момента заключения, то можно утверждать, что арендатор владел имуществом арендодателя без надлежащих на то оснований. Аналогично арендодатель неправомерно получил доходы в виде арендной платы. Следовательно, можно воспользоваться нормами ст. 1212 Гражданского кодекса, что подразумевает безусловное проведение двусторонней реституции, после чего арендодатель имеет право взыскать с арендатора убытки, причиненные невозможностью сдать указанное помещение другим лицам, а арендатор – право получить от арендодателя проценты за пользование денежными средствами.
Позиция 2. В подобной ситуации сделка признается недействительной не с момента заключения, а с момента вступления в силу решения суда. Это следует из положений ч. 3 ст.

Также необходимо учитывать, что арендодатель и арендатор не лишены права подать исковое заявление (встречное исковое заявление) о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, если другая сторона от государственной регистрации договора аренды нежилого помещения уклонилась. Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в решении арбитражного суда Ярославской области от 10.09.2007 года № А82-3727/2006, в постановлении второго арбитражного апелляционного суда от 15.01.2007 года.

9. Важным условием договора аренды нежилого помещения является четкое указание на передаваемое в аренду нежилое помещение. Описание передаваемого в аренду нежилого помещения должно позволять точно устанавливать подлежащее передаче в аренду имущество.

Обобщение практики рассмотрения споров, связанных с заключением,
изменением, расторжением и исполнением договоров аренды
(утв. решением Арбитражного суда г. Москвы от 27 апреля 1998 г.)

Рассмотрение споров, связанных с признанием договоров аренды
недействительными

3.1. При применении статьи 168 ГК РФ, устанавливающей, что сделка, не соответствующая закону или иным правовым актам, ничтожна, суд должен проверить соответствует ли правовой акт, на который ссылается сторона в обоснование своих требований, статье 3 ГК РФ.
Москомимущество обратился с иском к Акционерному обществу закрытого типа (АОЗТ) "Совтрансавто" о признании договора недействительным и выселении ответчика, считая, что договор аренды заключен с нарушением порядка, установленного постановлением Правительства г. Москвы N 868 от 16.09.93 "О порядке управления недвижимостью (зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями) в Москве".
Иск был удовлетворен.
При этом суд сослался на то, что при заключении оспариваемого договора аренды был нарушен порядок передачи в аренду нежилых помещений, установленный постановлением Правительства Москвы от 16.09.93 N 868, в соответствии с которым передача помещений в аренду осуществляется на основании конкурса, аукциона или распоряжения Мэра г. Москвы, постановления Правительства Москвы, распоряжения Москомимущества.
Отменяя судебные акты, кассационная инстанция указала, что в соответствии со статьей 3 ГК РФ акты субъектов Российской Федерации не относятся к иным актам, содержащим нормы гражданского права, а поэтому несоблюдение порядка, установленного названным постановлением Правительства Москвы, не является основанием для признания сделки недействительной.
Решение было отменено, в иске отказано.
3.2. Иск о признании договора недействительным вправе предъявить не только сторона по договору, но и собственник помещения, и лицо, владеющее помещением на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Московская Патриархия обратилась с иском к Славянской деловой академии о признании недействительным договора об использовании строения на неограниченный срок, заключенного между издательским отделом Московского Патриархата и Высшим коммерческим училищем, и о выселении из помещения.
В удовлетворении иска отказано. При этом суд мотивировал отказ в том числе и тем, что Московская Патриархия не является ни стороной по договору, ни собственником спорного помещения, а право бессрочного и безвозмездного пользования спорного помещения, переданное истцу собственником, так же не представляет истцу права обращения в суд с данным иском.
Кассационная инстанция установила, что спорное помещение передано Московской Патриархии Правительством Москвы в бессрочное и безвозмездное пользование. В соответствии со статьей 305 ГК РФ Московская Патриархия как владелец спорного помещения вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих прав.
3.3. Заключение договора аренды лицом, которое не вправе выступать арендодателем, является основанием для признания договора недействительным .
3.3.1. Товарищество с ограниченной ответственностью (ТОО) "Питерский" предъявило иск к станции Москва-пассажирская Октябрьской железной дороги МПС РФ о выселении из нежилых помещений площадью 2074,6 кв.м.
Станция Москва-пассажирская Октябрьской железной дороги обратилась к ТОО "Питерский" со встречным иском о признании недействительным договора аренды от 27.10.95, заключенного истцом с неправомочным на то Москомимуществом, и выселении.
Решением арбитражного суда исковые требования ТОО "Питерский" были удовлетворены, а во встречном иске отказано.
Удовлетворяя исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой и апелляционной инстанций указал, что спорное помещение является федеральной собственностью и Москомимущество, наделенное правами территориального агентства Госкомимущества, вправе было сдавать его в аренду.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа указанные судебные акты были отменены.
Кассационная инстанция указала, что в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 25.08.95 N 153-ФЗ "О Федеральном железнодорожном транспорте" сдача в аренду принадлежащего предприятию железнодорожного транспорта на праве хозяйственного ведения недвижимого имуществ производится этими предприятиями с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта.
В соответствии со статьей 295 ГК РФ предприятие вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество с согласия собственника.
Таким образом, Москомимущество не обладало в данном случае правами арендодателя.
Решение и постановление отменены и вынесено новое решение об отказе в иске о выселении и удовлетворении встречного иска о признании договора аренды от 25.10.95 недействительным.
3.4. Договоры аренды недвижимости в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми .
Акционерное общество открытого типа (АООТ) "Энергоспецмонтаж" обратилось с иском к АООТ "Промэлектромонтаж", Госкомимуществу РФ, Министерству РФ по атомной энергии, Концерну "Спецатоммонтаж" о признании недействительным договора аренды имущественного комплекса от 27.12.90, заключенного 12 ГУ Минатомэнергопрома СССР и организацией арендаторов ПМСО "Промэлектромонтаж", в части отдельных помещений и дополнений к договору о предоставлении арендатору права выкупа по мотиву несоответствия его требованиям закона.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска в связи с истечением срока исковой давности. Принимая решение, арбитражный суд исходит из того, что договор аренды с правом выкупа является оспоримой сделкой.
Апелляционная инстанция указала на то, что оспариваемый договор не соответствовал требованиям законодательства, действующего на момент заключения договора аренды, и на основании статьи 168 ГК РФ признал договор ничтожным.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа постановление оставлено без изменения.
Суд кассационной инстанции сослался на то, что истец занимает спорные нежилые помещения здания на законных основаниях с 1965 года и использует их в своей производственной деятельности.
Включение в состав имущества подлежащих передаче арендному предприятию "Промэлектромонтаж" спорных нежилых помещений, фактически не используемых в производственно-хозяйственной деятельности объединения, противоречит требованиям статей 1, 16 Основ законодательства об аренде.
Оспариваемая сделка в отношении спорных помещений не соответствует требованиям закона, действовавшего на момент заключения договора аренды, в силу чего вывод суда апелляционной инстанции о ее ничтожности является правильным.

Наиболее распространенный вид договорных отношений , регламентированных ГК РФ, в которых определены обязанности сторон:

Иногда, в силу различных обстоятельств необходимо доказать несостоятельность договора .

Виды договоров аренды, как объектов юридических действий

Все договоры классифицируются по двум признакам:

• оспоримые;
• ничтожные.

Оспоримым является договор, который в судебном порядке признается недействительным и недействительность его надо доказывать, т. е. подавать в суд иск о признании договора недействительным .

Если договор ничтожен, доказывать его недействительность в суде не нужно . Он признается таковым с даты подписания.

Признание договора аренды недействительным - прерогатива суда

Аренды недействительным можно только в судебном порядке. Статья 167 ГК РФ определяет действия сторон в случае признания договора недействительным. Обе стороны обязаны передать друг другу полученное по договору . И если нет возможности получения имущества в натуральных величинах, возмещают в стоимостном выражении.

Но, чтобы суд принял такое решение, необходимо предоставить в суд иск, где аргументировано и грамотно представлены все претензии по данному вопросу.

Неправомерное заключение договоров аренды - основание для признания недействительности договора

Такие основания возникают при заключении договора :

• с нарушением законодательства . Например, организация заключила договор аренды, не имея на то оснований (отсутствие лицензии, либо нарушения ограничений, прописанных в уставе предприятия, либо истечение срока полномочий руководителя, подписавшего договор);
• заведомо мнимого характера , т.е. не имеющего правовых последствий. Например, договор аренды заключен, но не действует, арендные отношения отсутствуют;
• недееспособным гражданином . Например, договор заключен несовершеннолетним гражданином или человеком, по признанию суда, недееспособным или ограниченно недееспособным, т. е. неспособным адекватно оценивать свои действия;
• нарушающего публичный порядок . Например, аренда помещения под ночной клуб в жилом доме;
• под воздействием тяжелых обстоятельств на невыгодных условиях. Доказать недействительность такого договора сложно, если в существует пункт, опровергающий тяжелые обстоятельства, как следствие подписания договора;
• путем насилия или обмана . О насилии и обмане речь заходит, как правило, при производстве уголовных дел.

Именно признание недействительности договора отличается от других юридических действий. Например, если арендатор не оплачивает арендуемое имущество, либо оплачивает несвоевременно и не полностью , то встает вопрос не о недействительности договора, а о невыполнении условий договора, что также требует разбирательства в суде с предоставлением точного расчета задолженности + пени за просроченные платежи.

Вопрос о признании договора аренды недействительным серьезный и весьма непростой. Поэтому для сбора доказательств несостоятельности договора, достоверного и грамотного составления иска, квалифицированного представления всех аспектов и претензий в зале суда, необходимо заручиться поддержкой опытного юриста.