Заключать какие-либо дополнительные соглашения для возобновления договора на неопределенный срок не требуется.Поскольку договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не может считаться заключенным на срок не менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).Напомним, что от исполнения договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, каждая из его сторон может отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок для предупреждения не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).2. В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу п. 4 ст.

Как правильно указать срок договора аренды?

Правовед.RU Консультируйтесь с юристом онлайн 1036 юристов готовы ответить сейчас Ответ за 15 минут 1036 юристов сейчас на сайте

1. Гражданское право
2. Договорное право

Добрый день. Я ООО арендую у физ.лица гаражный бокс. Для осуществления своего вида деятельности (производство пива) мне необходимо чтобы срок аренды был год и более года, но это повлечет за собой длительную и затратную регистрацию в кадастре.

Внимание

В случае если договор бессрочный, если я правильно поняла, то в кадастре я могу не регистрировать договор. Как правильно сформулировать пункт договора о сроке аренды? И могу ли я оформить бессрочный договор? P.S.

Гаражный бокс оформлен на мою маму, т.е. фактически я арендую сама у себя.

3. срок аренды и срок действия договора аренды

Как правильно продлить договор аренды недвижимости на прежних условиях на новый срок (11 месяцев) без регистрации в Росреестре? Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:Договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее года, может быть пролонгирован на прежних условиях на срок 11 месяцев, в том числе путем заключения дополнительного соглашения к нему. Государственная регистрация договора при этом не требуется.

Важно

Обоснование вывода:В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п.

2 указанной статьи).

Продление договора аренды

Очень удобно для торопыг (дело горит, а бумажки терпят) и разгильдяев (уж натворил что-то, а договор все-то лень изготовить). Если начало срока действия договора в его тексте не оговорено, а дата подписания его каждой из сторон не указана, то он начнет действовать с даты, указанной в преамбуле.

Инфо

Срок действия договора может быть неопределенным (уходящим в бесконечность до его расторжения) или определенным – ограниченным. Неопределенный срок имеет место быть, когда: 1. В договоре по поводу срока действия договора (за исключением договоров, для которых в соответствии с ГК срок действия договора является существенным условием и без указания срока договор считается незаключенным, например, договора страхования, договора доверительного управления имуществом) ничего не сказано; 2.

Когда в договоре прямо указано, что он заключен на неопределенный срок; 3.

Аренда, договор аренды (часть 3)

Достаточно указать следующие существенные условия:

• наименование документа (дополнительное соглашение о продлении срока аренды жилого/нежилого помещения по договору аренды №…);
• описание сторон процесса, их реквизиты и контактная информация;
• указание на производимые изменения.

Пример формулировки: Изложить пункт (№ пункта) договора аренды № (номер договора) в следующей редакции: Арендодатель предоставляет Арендатору жилое помещение общей площадью 45 кв. м., находящееся по адресу: (указывается адрес нахождения помещения) во временное владение и пользование на срок с (указать срок начала договора) по (указать срок окончания действия контракта). В конце доп. соглашения сторонам нужно расписаться и, при необходимости, заверить документ печатями организаций.

Срок действия договора аренды

N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, далее - информационное письмо Президиума ВАС РФ N 59). Определенный договором срок менее года. Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации.

При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды договор также не подлежит государственной регистрации. Аналогично не подлежит государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее года, в котором стороны предусмотрели условие об автоматическом продлении (пролонгации) договора после окончания первоначального срока аренды на такой же срок при отсутствии возражений сторон (см.

п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).
Аналогичная опасность грозит арендодателю, если арендатор вдруг решит поменять объект аренды или найдет более дешевый вариант. Следовательно, самый удобный и безопасный способ подписать соглашение о продлении договора. Но при его составлении необходимо учесть некоторые важные моменты. Контрольные точки при оформлении 1. Соглашение о пролонгации можно подписать как в день истечения срока аренды по договору, так и более поздней датой.
Если между сроком окончания договора и подписанием соглашения о его пролонгации прошло какое-то время, то существовавшие в это время отношения сторон все равно регулируются договором. Поскольку арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.
Определенный договором срок год и более. Договор аренды нежилого помещения (части нежилых помещений), заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53). При отсутствии государственной регистрации такой договор аренды нежилого помещения является незаключенным. Однако, если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор (см. п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59). Для целей применения п. 2 ст.

Неопределенный срок действия договора аренды как прописать

Однако в зависимости от обстоятельств и условий договора по истечении срока, на который он заключен, отношения его сторон, связанные с пользованием (владением и пользованием) объектом аренды, могут и продолжиться. При этом возвращать арендованное имущество и заключать новый договор аренды не требуется, хотя стороны не лишены возможности оформить отношения и таким способом.1. Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Информационного письма ВАС от 16 февраля 2001 года № 59 «ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА «О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ»). А нехороши чем? Да тем, что если понадобится ужесточить условия для контрагента (цены там повысить по причине инфляции или другая какая нужда), то внести изменения без его согласия не удастся, придется расторгать, и возможность его расторжения по желанию одной из сторон должна быть этим договором предусмотрена.

Другое дело, когда срок действия договора истек. Хочешь продолжать совместную работу – изволь принять новые условия. И даже если контрагент приемлет вносимые изменения, то за длительный период их может накопиться столько, что запутаешься в допсоглашениях.

ГК РФ (который предусматривает обязательность государственной регистрации только срочных договоров, заключенных на срок не менее года) и подтверждается арбитражной практикой (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 8 февраля 2002 г. по делу N А79-146-2001-СК2-170, Постановление ФАС Московского округа от 23 января 2001 г. по делу N КГ-А40/6418-00, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 13 мая 2004 г. по делу N А56-27225/03, от 25 января 2008 г. по делу N А26-394/2007). Не подлежит государственной регистрации также договор аренды, возобновленный в соответствии с п.
2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок после окончания основного срока при отсутствии возражений сторон (см. п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г.

М.А. Климова

В соответствии с п. 3 ст. 433, ст. 609 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества (здания, отдельных помещений в нем, сооружения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно абзацу второму п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Вследствие этого договор аренды помещений, заключенный не менее чем на один год, также подлежит государственной регистрации (см. информационные письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53, от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”").

В аналогичном порядке регистрируются изменения, вносимые в такой договор, а также прекращение и расторжение договора.

Процедура регистрации договора аренды довольно длительная, и многое зависит от арендодателя, на которого арендатор не всегда может оказать влияние.

При оформлении операций по договору аренды бухгалтеру следует обратить особое внимание на момент заключения договора: это не дата его подписания и не день передачи объекта, а именно дата государственной регистрации этого документа. Фактически это означает, что до вступления договора в силу расходы арендатора на арендную плату, коммунальные платежи, содержание и эксплуатацию, страхование, охрану, ремонт объекта аренды и т.д. не обоснованы.

Согласно п. 1 ст. 252 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) налогоплательщик может уменьшить полученные доходы на сумму документально подтвержденных затрат, под которыми понимаются расходы, подтвержденные в том числе документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. Установленный п. 2 ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" порядок оформления первичных учетных документов предусматривает указание на содержание хозяйственной операции, определяемой условиями заключенных между сторонами договоров. Таким образом, расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль как не соответствующие условиям, установленным п. 1 ст. 252 НК РФ.

Арендные платежи, внесенные на основании договора аренды недвижимости на срок не менее одного года, подлежат включению в состав прочих расходов в соответствии с подпунктом 10 п. 1 ст. 264 НК РФ при условии их обоснованности и подтверждения соответствующими первичными документами только после государственной регистрации договора аренды.

До этой даты арендные платежи должны учитываться в качестве расходов будущих периодов на счете 97 "Расходы будущих периодов" и в налоговом учете в этот период не должны отражаться.

Неоправданным будет и вычет НДС по всем операциям, связанным с договором аренды, не прошедшим государственную регистрацию.

То же касается требований, предъявляемых к регистрации дополнительных соглашений к таким договорам (см. письма Минфина России от 30.12.2005 N 03-03-04/1/471, от 05.08.2005 N 03-03-04/4/34).

Если договор аренды прошел государственную регистрацию, то расходы организации на оплату аренды учитываются с момента его регистрации. В то же время если в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ условия договора распространены на период с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору (стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора), то арендные платежи по уже зарегистрированному договору принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль за прошедший период с момента получения объекта в пользование по акту приемки-передачи (письмо Минфина России от 01.11.2005 N 03-03-04/1/325).

Ввиду таких осложнений в оформлении договоров некоторые организации стремятся избежать государственной регистрации договора аренды недвижимости.

***

Как было указано выше, регистрации подлежит договор аренды, заключенный не менее чем на год. Если он подписан на срок, превышающий год, сомнений нет - государственная регистрация обязательна. Это же касается договоров, заключенных ровно на год. Договор аренды считается заключенным на срок не менее года, если он заключен на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года. Аналогично считается, что на год заключен договор, который действует, например, с 15 мая 2006 года по 14 мая 2007 года и т.д. (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Такие договоры аренды подлежат государственной регистрации.

Договор на срок меньше года в силу ст. 433 и 651 ГК РФ регистрировать не надо, и он вступает в силу с момента подписания, если самим договором не предусмотрено иное. При этом субъекты Российской Федерации не могут устанавливать свои правила регистрации, отличные от установленных ГК РФ (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Как определил ВАС РФ, если договор, заключенный на срок менее года, продлевается на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который тоже не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Пример

Договор аренды здания заключен сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора по окончании срока аренды договор автоматически считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.

Фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора. Новый договор при продлении аренды не подлежит государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) менее одного года.

В целях налогообложения арендные платежи по такому договору признаются в соответствии с подпунктом 10 п. 1 ст. 264 НК РФ в составе прочих расходов и уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль без регистрации договора (см. письмо УМНС России по г. Москве от 18.04.2003 N 11-14/21323).

Если по окончании срока действия первоначальный договор будет продлен на срок более года, новое соглашение регистрации подлежит.

***

Другой вариант - заключение договора аренды на неопределенный срок. Независимо от фактического периода действия такой договор регистрировать не надо. Ведь при его заключении срок не был оговорен, и нельзя утверждать, что он составляет не менее одного года.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если договор аренды недвижимости заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Таким образом, договор аренды может быть расторгнут в любой момент по желанию одной из сторон.

В таком договоре срок действия обычно вообще не указывается, в том числе не делается оговорка о том, что договор заключен на неопределенный срок.

Статья 610 ГК РФ не относит срок аренды к существенным условиям договора в силу закона и допускает заключение договора без определения срока его действия.

В п. 11 письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 разъяснено, что договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Следовательно, расходы организации по договору аренды объекта недвижимости, заключенному на неопределенный срок в установленном законодательством порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли без государственной регистрации (см. письма УФНС России по г. Москве от 29.06.2005 N 20-12/46413, от 22.03.2006 N 20-12/22181).

НДС с сумм арендной платы может приниматься арендатором к вычету в общеустановленном порядке и без отсрочек.

***

К договорам аренды недвижимости, заключенным на неопределенный срок, приравнены договоры, заключенные до наступления какого-либо не предопределенного по времени (по календарной дате) события (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Такие договоры также не требуют государственной регистрации.

Пример

В договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости.

В данной ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке.

В силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель может на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.

Договор аренды не подлежит государственной регистрации, если даже он фактически будет действовать значительно более одного года.

Если первоначально договор аренды недвижимости был заключен на непродолжительный срок и не требовал государственной регистрации, а затем возобновлен уже на неопределенный срок, то и в этом случае он регистрации не подлежит, хотя по совокупности оба договора будут действовать более одного года (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

***

Часто будущий объект аренды еще не достроен, не сдан государственной комиссии и права собственности на него у арендодателя отсутствуют. В этом случае заключить договор аренды невозможно ввиду отсутствия самого объекта.

Тем не менее на практике площади в строящихся офисных и торговых комплексах сдаются в аренду еще на стадии строительства.

Арендатор начинает вносить платежи за соответствующую площадь задолго до того, как он сможет занять ее и использовать в своей производственно-хозяйственной деятельности.

Практика сдачи в аренду площадей в строящихся зданиях показывает, что оптимальным в этой ситуации станет приобретение будущим арендатором у будущего арендодателя опциона на право заключения договора аренды. Во многих регионах эта практика сложилась по инициативе местных властей, которые продают на торгах опционы на аренду муниципальной недвижимости.

Например, согласно п. 5.1 Положения о порядке учета и оформления прав на объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 13.08.1996 N 689, передача нежилого помещения в аренду реализуется, как правило, на основании результатов аукциона или конкурса любому юридическому или физическому лицу.

Вариант договора купли-продажи опциона на право аренды нежилого коммерческого помещения приведен в приложении к распоряжению Мэра Москвы от 21.10.1998 N 1072-РМ.

Опцион гарантирует арендатору заключение впоследствии договора аренды на заранее фиксированных условиях.

Минфин России трактует опцион на аренду как инструмент срочной сделки и со ссылкой на подпункт 12 п. 2 ст. 149 НК РФ полагает, что операции по реализации опциона на право заключения в будущем договора аренды с фиксированной арендной платой НДС не облагаются (письмо Минфина России от 29.12.2005 N 03-04-11/336).

Однако если рассматривать опцион как инструмент срочной сделки и для целей налогообложения прибыли, что ст. 301 НК РФ позволяет сделать, то суммы денежных средств по такой сделке, подлежащие уплате арендодателю, скорее всего, списать на уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль не удастся (ст. 303, п. 3 ст. 304 НК РФ).

Отказываясь от трактовки опциона как инструмента срочной сделки в пользу квалификации соглашения в качестве сделки на поставку предмета договора с отсрочкой исполнения, налогоплательщик уплачивает с периодических платежей (или с разового платежа) по опциону НДС, зато получает право списать эти суммы в расходы в течение срока действия договора аренды.

Это объясняется тем, что вышеуказанные затраты считаются в данном случае понесенными в целях заключения договора аренды нежилого помещения, предназначенного для использования в деятельности организации, направленной на извлечение дохода, а значит, будут экономически оправданными расходами текущего характера, учитываемыми при определении налогооблагаемой прибыли организации согласно ст. 264 НК РФ равномерно в течение всего срока действия договора аренды при условии документального подтверждения факта их осуществления.

Именно так УМНС России по г. Москве рассматривает в письмах от 22.01.2003 N 26-12/4751 и от 16.12.2003 N 26-12/70411 такие платежи в отношении опционов на аренду муниципальной недвижимости.

Минфин России высказывал в отношении опционов на аренду иную точку зрения: законодательством Российской Федерации не предусмотрена плата за приобретение права на заключение договора аренды. Следовательно, расходы, связанные с оплатой права на заключение долгосрочного договора аренды объекта недвижимости (здания), не являются экономически оправданными и не могут уменьшать доходы налогоплательщика при исчислении налога на прибыль (письмо Минфина России от 12.04.2004 N 04-02-05/2/13). Однако в настоящее время позиция Минфина России прямо противоположна (см. письмо от 07.04.2006 N 03-03-02/80): если за дополнительную плату потенциальный арендатор приобретает право на вступление в отношения по аренде, выражающееся в появлении у владельца помещения обязанности вступить в отношения аренды после получения взносов, то в целях налогообложения прибыли перечисление денежных средств на вышеуказанных условиях должно рассматриваться как плата за приобретение права, используемого для ведения деятельности, направленной на получение дохода. В этом случае при выполнении всех остальных необходимых условий признания расходов в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль отсутствуют основания для отказа от учета таких расходов при формировании налоговой базы.

Срок действия арендного договора не является существенным условием, но это не значит, что данное условие арендных отношений не требует ответственного подхода. Темой сегодняшней статьи будет именно срок договора аренды. Мы рассмотрим возможные сроки арендных отношений различного типа.

Определение сроков

В соответствии с правовыми нормами РФ срок арендного соглашения определяется договоренностью сторон и должен быть зафиксирован в договоре. Бывают случаи, когда сроки в договоре не определены. В такой ситуации соглашение считается заключенным на неопределенный период времени. Подобный случай разрешает участникам сделки в любое время аннулировать соглашение, но следует заблаговременно предупредить об этом вторую сторону, в зависимости от вида арендных отношений за 1-3 месяца до его фактического прекращения.

И вновь обращаясь к российскому законодательству поясним, что срок аренды и срок действия договора аренды – это разные понятия, о которых необходимо знать обеим сторонам арендного соглашения:

Срок аренды – это временной интервал, на протяжении которого арендатор имеет право использовать (либо использовать и владеть) имущество.

– это временной интервал, на протяжении которого остаются действительными положения настоящего договора и обязательны к исполнению прописанные в нем условия, в том числе, обязательства участников соглашения.

Арендный договор может быть заключен на различные интервалы времени и от этого зависит необходимость его регистрации в Росреестре, порядок расторжения и некоторые другие нюансы, о которых мы поговорим немного подробнее. Любой арендный договор по согласованию сторон может быть заключен на срок :

• до 12 месяцев – краткосрочные арендные отношения;
• от 1 года до 5 лет – среднесрочные арендные отношения;
• от 5 до 49 лет – долгосрочное арендное соглашение;
• без указания срока – неопределенный срок арендного соглашения.

Кроме того, отечественными правовыми нормами устанавливаются сроки начала и окончания арендных отношений , которые определяются по установленным правилам. Данные сроки могут быть определены:

• календарными датами;
• окончанием установленного временного отрезка;
• установлением события, которое обязательно наступит.

Особенности арендных соглашений

Заключение договора, который обязательно составляется в письменном виде и подписывается обеими сторонами сделки , сопровождается определением сроков. В некоторых случаях договор начинает действовать с момента его подписания (краткосрочные арендные отношения).

При этом отсчет срока аренды может начинаться позже. Окончание периода действия сделки и срока аренды не всегда совпадают. К примеру, срок договора может ограничиваться действием обязательств участников. Но иногда обязательства по договору, могут превышать срок его действия. А значит, срок арендного соглашения и период действия договора не всегда совпадают. Равенство сроков возникает тогда, когда собственник объекта передает его арендатору в день оформления сделки и получает обратно в момент окончания его действия.

Арендный договор оформляется организациями. Обычные граждане (чаще это относится к жилым помещениям) заключают договор найма.

Сроки договоров и их различие

С даты начала действия арендных отношений у лица, принявшего в аренду (наем) недвижимость, возникает обязанность уплаты установленной за аренду ставки. В этот же момент владельцем недвижимости объект должен быть передан арендатору на согласованных ранее условиях.

Как в любых других процессуальных сроках, начало и окончание суток является началом и окончанием арендных сроков . Например, когда срок окончания арендных отношений оговаривается конкретной датой, то временем окончания будет 24:00 указанного дня. Если арендатор уведомляет собственника объекта об окончании либо пролонгации арендного соглашения, тогда числом, фиксирующем дату уведомления, будет число из штампа почтового отделения на конверте.

Краткосрочные арендные отношения

Арендный договор на передачу во временное пользование помещения (вне зависимости от его назначения), оформленный на срок не превышающий 12 месяцев, относится к краткосрочной сделке . Такие соглашения найма/аренды жилых помещений, строений, земли и другого недвижимого имущества не подлежат обязательной регистрации в соответствующих государственных структурах.

Именно поэтому многие используют краткосрочную форму арендных отношений для упрощения процедуры оформления сделки. Некоторые арендаторы и собственники объектов (в основном это граждане и небольшие фирмы) стараются избежать госрегистрации договора из-за нежелания тратить время на ожидание документов и платить пошлину.

Важно отметить, что, заключая соглашение 1-го числа определенного месяца, а конечной датой договора прописано 30/31 число предыдущего месяца в следующем году, необходимо зарегистрировать сделку, поскольку такой временной интервал приравнивается к одному году. Поэтому, при оформлении краткосрочных арендных отношений следует указать дату прекращения сделки, которая будет соответствовать предпоследнему дню месяца.

Краткосрочное арендное соглашение, предполагающее автоматическое продление (при согласии сторон), не потребует регистрации его в государственных инстанциях.

По окончанию срока соглашения, может быть оформлена его пролонгация на аналогичный период времени (меньше года). При таких условиях госрегистрация не нужна. Кроме того, в соответствии с нормативными актами участниками сделки может быть прописано автоматическое продление отношений по его окончанию действия договора на тот же период времени. При отсутствии возражений сторон регистрация нового договора не нужна.

Долгосрочные арендные отношения

Арендный договор, заключаемый на срок более года, относится к среднесрочным и долгосрочным соглашениям . Предельный срок такого договора составляет 49 лет. Обычно, по долгосрочному арендному соглашению передаются:

• земельные участки;
• водоемы;
• недвижимость, относящаяся к категории «недра»
• крупные производственные объекты.

Передача арендуемого объекта (нежилого/жилого помещения, строения, земельного участка) на срок больше года должна быть зарегистрирована в государственных инстанциях. В этом случае, соглашение вступает в законную силу с даты получения регистрационных документов, точнее штампа на оригинале документов и внесения соответствующей записи в электронную базу данных Росреестра.

Процедура регистрации арендных отношений длится до 21 дня с момента подачи требуемого пакета документов в местное отделение Росреестра, кадастровой палаты и картографии (в зависимости от вида арендного договора).

В соответствии с правовыми нормами, если арендатор, при отсутствии возражений собственника объекта, продолжает пользоваться им по окончанию срока, прописанного в договоре, сделка признается пролонгированной на неопределенный срок на прежних условиях .

Если долгосрочное арендное соглашение недвижимого имущества либо его части не имеет регистрации, то оно признается не заключенным и не имеет законной силы.

Когда от государственной регистрации уклоняется один из участников сделки, вторая сторона вправе обратиться с исковым заявлением в судебные инстанции, в котором будет содержаться требование о регистрации сделки.

Долгосрочные арендные отношения в дальнейшем могут быть преобразованы – арендуемый объект может быть переоформлен в собственность арендатором, при отсутствии каких-либо установленных законом препятствий. В том числе, данное положение относится к земельному участку, переданному в аренду местными органами самоуправления под ЛПХ или капитальное строительство здания на срок 49 лет.

Бессрочные арендные отношения

В соответствии с действующим законодательством, определение точного срока арендного договора не является обязательным положением сделки . При этом срок пользования переданной в аренду недвижимостью не может превышать максимальный срок, установленный законодательством. При оформлении сделки без определения сроков, любая из сторон вправе отказаться от принятых на себя обязательств, оповестив об этом другого участника соглашения за 3 месяца.

При оформлении бессрочных арендных отношений договор приобретает законную силу с даты его подписания сторонами . При этом такая сделка не предполагает обязательной государственной регистрации, даже в том случае если срок пользования недвижимостью будет больше 12 месяцев. Это прописано в Гражданском кодексе — обязательную регистрацию предполагают исключительно срочные арендные соглашения, действующие больше 12 месяцев. Кроме того, пролонгированный на неопределенный период времени арендный договор тоже не предусматривает обязательной регистрации.

Однако, данную форму арендных отношений нередко называют «скользкой» потому, что многое зависит от смысла, который вложен в основные и дополнительные положения договора. Бессрочное соглашение предполагает пользование объектом на протяжении различных сроков – это может быть срок и меньше 12 месяцев, и период 49 лет. А значит существуют определенные риски для арендатора, поскольку собственник объекта может потребовать прекращения отношений в любое время.

Согласование сроков

При согласовании этого положения участникам сделки необходимо определить :

• период действия соглашения, основываясь на правила законодательных норм;
• применение условий сделки к отношениям, которые возникают до его подписания (если это необходимо);
• права арендатора на оформление сделки на следующий период времени;
• условия продления арендного договора с этим арендатором на новый период времени.

Пролонгация сделки

Если сторона, получившая недвижимость в аренду и на протяжении всего периода соблюдавшая положения сделки, пожелает продолжить использование объекта, то законом определяются приоритетные права пролонгировать договор. Хотя, для подобных юридических действий существует несколько условий :

• отсутствие нарушение положений договора;
• арендатор предлагает владельцу объекта более выгодные условия аренды, чем другие претенденты;
• не нарушен предусмотренный законодательством срок уведомления о намерениях продлить арендный договор.

Соглашение может быть продлено без установления сроков, если арендатор, после наступления даты окончания договора не утратил своих прав владения недвижимостью, а его владелец не чинит препятствий этому. Положения самого соглашения в данном случае не изменяются, если ни одна из сторон не потребует их пересмотра.

При намерениях продлить арендное соглашение, арендатор должен письменно оповестить собственника недвижимости в срок, который определен положениями сделки либо в разумные сроки до завершения действия соглашения. При изменении положений договора, сторонами заключается допсоглашение о пролонгации сделки, в котором собственно и отражаются любые изменения действующего соглашения.

Важно! Продляя срок действующего соглашения, стороны вправе по своему усмотрению поменять условия по арендным платежам.

Аренда недвижимого имущества, как правило, оформляется на продолжительный период времени. Поэтому арендатору целесообразно заранее согласовать срок действия соглашения, а также его ключевые и дополнительные положения. Кроме того, желательно оформить раздел по неизменяемости на весь срок действия арендных отношений .

Действие сторон по окончанию срока

Если прописанный условиями сделки срок закончился, но арендатор не освобождает объект, не имея при этом возражений от владельца, тогда он вправе продолжать использовать имущество на прежних условиях. Сделка будет признана пролонгированной на тот же срок .

Если лицо, пользующееся объектом на правах аренды, намерено перестать пользоваться объектом, тогда оно обязан заблаговременно оповестить об этом собственника недвижимости. Иначе могут быть применены штрафные санкции, которые нередко прописываются арендодателем.

Важно! Когда арендатор, по окончанию срока действия договора, освободил объект, не уведомив об этом собственника в установленный срок, то могут возникнуть требования на оплату времени, на протяжении которого владелец недвижимости не знал об этом. При отказе арендатора возвратить объект по завершении срока арендных отношений, его законный владелец, в границах срока исковой давности, может обратиться в соответствующие инстанции для защиты нарушенных прав.

Договор аренды нежилого помещения подписан сторонами 01.03.2016. В договоре указано, что его действие распространяется на отношения сторон, возникшие с 01.01.2016. Срок действия договора - до 31.12.2016.
Как в данном случае исчисляется срок действия договора аренды для целей государственной регистрации: с даты его подписания или с даты фактического начала арендных отношений? Необходимо ли в данном случае регистрировать договор?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В целях решения вопроса о необходимости государственной регистрации договора аренды период времени до его заключения, на который стороны распространили его действие (до 01.03.2016), не включается в срок действия договора аренды. Указанный в вопросе договор не подлежит государственной регистрации.

Обоснование вывода:
Поскольку помещение, являющееся недвижимым имуществом, неразрывно связано со зданием, в котором оно находится, к договорам аренды помещений применяются нормы о государственной регистрации, установленные ГК РФ в отношении договоров аренды зданий и сооружений ( Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53). Согласно этому пункту , заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, договоры аренды нежилых помещений, заключаемые на год и более, подлежат государственной регистрации. Это касается и тех случаев, когда срок в договоре аренды недвижимости определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года ( информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Например, договор аренды, заключенный с 01.01.2016 до 31.12.2016, по общему правилу, подлежит государственной регистрации.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения ( ГК РФ). Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения вступает в силу с момента его подписания сторонами ( ГК РФ) либо с момента его государственной регистрации ( ГК РФ). Договор аренды является консенсуальным ( , ГК РФ), для его заключения не требуется передачи имущества. Поэтому срок действия договора аренды не зависит от времени пользования (владения и пользования) имуществом. Эти периоды могут и не совпадать ( информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Иными словами, законодательство не связывает момент, с которого начинается течение срока договора аренды, с датой передачи соответствующего объекта арендатору (смотрите, например, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 N 08АП-8195/2010).
Условия договора, в силу ГК РФ, определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Согласно ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. В соответствии с ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются сторонами договора аренды. Следовательно, стороны вправе установить в договоре условия об арендной плате и в соответствии с ГК РФ распространить действие этих условий на отношения, возникшие ранее. Такой вывод также подтверждается судебной практикой, например постановлениями ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2007 N Ф04-2693/2007(33872-A46-21)(33997-A46-21), ФАС Московского округа от 05.05.2009 N КГ-А40/3448-09, ФАС Северо-Западного округа от 07.03.2007 N А56-9107/2006.
Применительно к сложившейся ситуации получается, что договор считается заключенным с момента его подписания сторонами - с 01.03.2016, а обязательства по договору у сторон возникают (иными словами, "договор действует", "вступает в силу") с 01.01.2016.
Как указал Президиум ВАС РФ в Информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", если стороны распространили действие договора на отношения, возникшие до его заключения согласно ГК РФ, то при исчислении срока действия договора для целей государственной регистрации период аренды до момента заключения договора в него не включается. Соответственно, если срок договора аренды без учета периода, на который стороны распространили его действие, составляет менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации. Данный вывод подтверждается обширной судебной практикой (смотрите, например, ФАС Поволжского округа от 17.12.2013 N Ф06-173/13 по делу N А55-9247/2012, ФАС Уральского округа от 24.06.2013 N по делу N А60-43927/2012, ФАС Северо-Кавказского округа от 17.04.2013 N Ф08-1369/13 по делу N А63-1116/2012).
Таким образом, в данной ситуации срок договора аренды без учета периода, на который стороны распространили его действие, составляет менее года - 10 месяцев. Поэтому государственная регистрация для такого договора не является обязательной.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Кисленко Мария

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Барсегян Артем

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Смысл документа, заключенного об аренде нежилой площади, основывается на передаче от арендодателя в руки пользователя на правах временной собственности за деньги нежилого помещения. Цель, с которой может сдаваться территория, может относиться к предпринимательской деятельности либо к другим видам и способам, доступным тому, кто берет в аренду помещение. Договор как раз предусматривает различные детали сдачи площади: цену, расположение территории помещения, сроки сдачи, будущее использование данной площади и т. д.

Образец такого соглашения можно найти в интернете. При необходимости его можно скачать и распечатать на месте. Договор положено оформлять в одинаковой форме обеим заинтересованным сторонам с продублированными подписью и печатью. Заключается он всегда отдельно под каждый конкретный случай и требует обязательного приложения Акта о передаче объекта в свободное использование арендатором.

Стороны, между которыми заключается договор аренды нежилой площади, самостоятельно в ходе переговоров устанавливают необходимый срок, на протяжении которого помещение будет находиться во временном пользовании у того, кто арендует. Традиционно устанавливается такой срок длительностью в 11 месяцев. Если этот период закончится согласно пунктам договора, его можно продлить или, как это официально называется, пролонгировать. Причем преимущественное право наряду с любыми другими лицами на продление договора остается за арендатором: он также имеет право претендовать на последующий выкуп данной территории.

Пункты, рассматриваемые договором относительно сроков аренды

В подобном договоре аренды обязательно находятся следующие положения, ссылающиеся на действующие в стране законы на момент его подписания:

• если договором не предусматривается определенный срок аренды, считается, что помещение переходит в аренду без определенного срока, то есть надолго;

• если неопределенный срок аренды перестает устраивать любую сторону, требуется сообщить за 3 месяца о том оппоненту в письменном порядке;

• если нежилое рассматриваемое помещение находится во власти государственных либо коммунальных служб, такой срок сдачи в аренду длится не более 5 лет, или же срок устанавливается по желанию сторон;

• для субъектов государственной или коммунальной собственности период аренды автоматически считают продленным на 5 лет со дня заключения арендного договора, если, конечно, арендатор не устанавливает свой срок;

• закон может определить максимальный срок аренды для отдельных видов имущества от 5 до 50 лет аренды.

Конкретные пункты договора

Подписывается такой договор со скреплением печатью и считается действующим от факта подписания. Также в нем могут быть предусмотрены следующие пункты:

• стандартный договор предлагает период сдачи в аренду в 2 года и 11 месяцев. Счет начинают с минуты подписания Акта о передаче-приеме;

• если в период аренды споров между сторонами не произошло, при подходе к концу срока пользователь данной площадью имеет преимущество на продление периода легитимности договора;

• если пользователь не предпринял шагов к пролонгированию срока документа об аренде, последний можно считать завершенным, незаконным, а собственник площади оставляет за собой выбор будущего арендатора;

• не требует государственной фиксации договор об аренде, когда период сдачи помещения составляет меньше года;

• не требуется госрегистрация и тогда, когда договором оговаривается автоматическое продление срока на тот же период аренды, что был прежде.

Документ относительно периода действия переданной в аренду нежилой площади можно заключать:

• больше, чем на 365 дней;

• периодом меньше года;

• на неопределенное время.

Если возникла необходимость продлить срок договора об аренде нежилой площади, то арендатору следует письменно прислать арендодателю предупреждение об окончании срока договора и намерении продлить данное соглашение (его действие) на последующий срок. Это действие важно сделать за 2 месяца до окончания по договору срока аренды.