Судебная практика о признании договора аренды незаключенным достаточно устойчива. В статье рассмотрим, когда можно заявлять соответствующее требование и какие последствия повлечет положительное судебное решение. Затронем и вопросы расторжения арендного договора по инициативе одной из сторон.

Каким признавать договор аренды: незаключенным или недействительным?

Незаключенность и недействительность договора — самостоятельные основания для обращения в суд. Важно правильно выбрать одно из них, так как после подачи иска изменить требование не удастся.

Незаключенный договор — это несостоявшаяся сделка. Обязательства по нему не возникли. Есть две причины, по которым можно признать договор таковым:

1. Не согласованы в требуемой форме существенные для данного вида договора условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
2. Не передано имущество, в то время как по закону для признания договора заключенным обязательна его передача (п. 2 ст. 433 ГК РФ). По этому основанию незаключенным будет, например, договор займа (п. 1 ст. 807 ГК РФ). А вот к договору аренды это не относится, так как его заключенность не поставлена законом в зависимость от передачи имущества.

Начало исполнения договора аренды сводит шансы на признание его незаключенным к минимуму (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Возможно, более эффективным будет признание договора аренды недействительным - судебная практика почти едина в этом вопросе. Суд будет стараться сохранить обязательства, а не аннулировать их (п. 7 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165).

Недействительность сделки предполагает, что договор заключен. Однако в силу определенных пороков он является ничтожной или оспоримой сделкой (§ 2 гл. 9 ГК РФ), последствие — возврат сторон в первоначальное положение.

• не согласовано одно из существенных условий;
• нет доказательств принятия исполнения.

Несогласованность предмета аренды

Для аренды существенными условиями являются:

• объект;
• размер арендной платы (в некоторых случаях);
• выкупная цена (для договоров об аренде недвижимости с правом выкупа).

Но если имущество уже передано, вряд ли суд признает договор незаключенным по этому основанию (п. 15 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Заявление о незаключенности будет противоречить принципу добросовестности, так как объективно:

• арендодатель знал, какое имущество он передает;
• арендатор принял имущество и пользовался им без замечаний.

Некоторые виды арендных договоров подлежат госрегистрации. Но ее отсутствие не влияет на заключенность договора для его сторон (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165). Такого договора существовать не будет только для третьих лиц.

Пример: собственник (он же арендодатель) переданного по незарегистрированному договору здания продал его. Арендатор будет обязан освободить здание по требованию покупателя.

На нашем форуме можно уточнить любой вопрос, возникший у вас в ходе составления договора аренды, а также других видов договоров. Так , можно спросить, какие положения должен содержать договор аренды нежилого помещения.

Арендная плата: всегда ли существенна, в каких случаях будет не согласована?

Размер платы за аренду — существенное условие для договоров аренды земли (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ), зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Большинство судов считают, что согласование размера арендной платы обязательно и для заключения договора аренды помещения, так как любое помещение тесно связано со зданиями/сооружениями, в которых находится (постановление АС Мосокруга от 18.05.2017 по делу № А40-107421/2016).

В остальных случаях по общему правилу арендная плата не относится к существенным условиям. При отсутствии в договоре условия о размере платы возможно применение ст. 424 ГК РФ. На это указывают и суды (постановление ФАС ДВО от 08.12.2006, 05.12.2006 по делу № А24-204/06-19).

Однако если в договоре закреплено, что плата устанавливается «по соглашению сторон», она становится существенным условием (см. постановление ФАС Мосокруга от 02.09.2008 по делу № А40-4022/08-77-53).

Есть несколько факторов, которые могут свидетельствовать о несогласованности арендной платы (не только отсутствие конкретных сумм в договоре). Например, АС Северо-Западного округа в постановлении от 29.11.2016 № Ф07-11021/2016 указал, что данное условие нельзя признать согласованным ввиду следующего:

• суммы прописью и цифрами в тексте договора не совпадают;
• договор исполнялся, но платежи вносились в разном размере, при этом их размер не совпадал с указанными в договоре суммами.

В договорах аренды недвижимого имущества с выкупом существенным признается условие о выкупной цене. Если его не согласовать, договор может быть признан незаключенным в этой части (постановление АС Волго-Вятского округа от 18.11.2016 № Ф01-4770/2016).

Последствия признания договора аренды незаключенным

Так как права и обязанности по такому договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Так, стороны не могут:

• требовать исполнения договора (внесения арендной платы, передачи имущества);
• применять договорную ответственность за неисполнение обязательств.

В качестве исключения могут применяться условия:

• о договорной подсудности (п. 12 информписьма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165);
• возмещении имущественных потерь, которые не связаны с нарушением обязательств (п. 3 ст. 406.1 ГК РФ);
• неустойке за недостоверность заверений об обстоятельствах (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ);
• об арбитражной оговорке (ч. 11 ст. 7 закона «Об арбитраже в РФ» от 29.12.2015 № 382-ФЗ).

Если, несмотря на начало исполнения договора, он всё же признан незаключенным, всё исполненное может быть взыскано от одной стороны к другой по нормам о неосновательном обогащении. Например, суд может взыскать с арендатора плату за фактическое пользование имуществом (постановление ФАС ДВО от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012).

Если нет обстоятельств, позволяющих заявить о незаключенности или недействительности договора, рекомендуется изучить вопрос о наличии нарушений обязательств, позволяющих каждой из сторон заявить о расторжении договора.

Случаи, в которых возможно расторжение договора аренды по требованию арендодателя

Специальные основания для расторжения договора по требованию арендодателя закреплены в ст. 619 ГК РФ. И хотя они все связаны со вполне конкретными нарушениями условий договора арендатором, их описание содержит много оценочных понятий:

• имущество используется с существенным нарушением договорных условий или назначения имущества либо с регулярными нарушениями;
• имущество существенно ухудшается арендатором;
• арендатор не производит капремонт, хотя по закону или по договору обязан это делать;
• арендатор более двух раз подряд не оплачивает аренду.

В каждой конкретной ситуации следует обращаться к судебной практике. Приведем примеры, когда суды посчитали нарушения арендатора недостаточными для расторжения договора по требованию арендодателя:

• Незначительность задолженности (определение ВАС РФ от 20.06.2011 по делу № А40-75598/10-37-630).
• Неуплата арендных платежей до госрегистрации, когда она обязательна (постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2008 по делу № А55-13945/2007).
• Задолженность по аренде, вызванная невозможностью пользования имуществом по вине арендодателя (постановление ФАС СКО от 25.07.2011 по делу № А32-31085/2010).
• Невнесение коммунальных платежей (постановление ФАС ПО от 25.07.2011 по делу № А55-31017/2009).

Расторжение договора по инициативе арендатора

Ст. 620 ГК РФ выделяет четыре вида нарушений арендодателя, при которых арендатор может заявить о расторжении договора:

1. Арендодатель препятствует пользованию имуществом или не предоставляет его. Пример: имущество передано без документов, которые обязательны для его эксплуатации (информписьмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Кстати, отсутствие акта приема-передачи имущества основанием для расторжения договора аренды судебная практика не считает, если имущество передано фактически (см. определение ВАС РФ от 19.10.2010 по делу № А40-82681/09-6-664).
2. У имущества обнаружились недостатки, препятствующие его использованию, при этом они не могли быть обнаружены арендатором на момент его передачи. Например, имущество не соответствует противопожарным правилам (постановление ФАС ЗСО от 23.03.2012 по делу № А70-2089/2011).
3. Арендодатель не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью.
4. Имущество стало непригодным для пользования ввиду обстоятельств, за которые арендатор ответственности не несет. Экономическая нецелесообразность дальнейшего использования имущества к таким обстоятельствам не относится (постановление АС СЗО от 29.04.2015 по делу № А56-45069/2014).

Отметим, что закон напрямую разрешает устанавливать дополнительные основания для расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон. Причем они необязательно должны быть связаны с нарушениями условий договора.

Итоги

Наиболее высоки шансы признать договор аренды незаключенным в случае несогласованности одного из его существенных условий и при отсутствии фактического исполнения сделки. В прочих ситуациях, возможно, более подходящим будет требование о признании сделки недействительной или о расторжении договора.

Платежи по договору аренды, впоследствии признанному недействительным

Речь пойдет о достаточно рапространенной ситуации. Объект недвижимого имущества фактически построен, но по каким-либо причинам не оформлен в собственность должным образом. При этом, весь объект недвижимого имущества или его часть сдается в аренду. Может ли отсутствие необходимых документов на сдаваемые в аренду помещения быть использовано для уклонения от исполнения обязательства по оплате фактически используемых площадей?

Судебный акт: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа по делу № А45-15773/2011 от 06.07.2012.

Истец и Ответчик заключили договор аренды нежилого помещения. Истец принял помещения по акту. В целях исполнения обязательств по оплате арендуемых площадей произвел перечисление Ответчику арендных платежей на общую сумму 1 820 000 рублей. Впоследствии Истец обратился в арбитражный суд Новосибирской области с иском о признании договора аренды ничтожной сделкой в силу того, что истец на дату заключения договора собственником сдаваемых в аренду площадей не являлся. Объект не был введен в эксплуатацию, права на него не зарегистрированы в ЕГРП. Соответственно, уплаченные в качестве арендной платы денежные средства подлежат возврату истцу, как полученные необоснованно, по ничтожной сделке, не порождающей правовых последствий.

Суды первой и апелляционной инстанций признали исковые требования обоснованными. Суд кассационной инстанции, признав обоснованность выводов о ничтожности договора аренды, указал, что взыскание с ответчика сумм, уплаченных ему истцом в качестве арендных платежей, является ошибочным. Фактическое использование истцом нежилого помещения не оспаривалось, наличие прав третьих лиц в отношении данного помещения не установлено, ответчик понес административную ответственность в связи с тем, что объект эксплуатировался несмотря на отсутствие разрешения на его ввод в эксплуатацию. В такой ситуации уплаченные истцом ответчику арендные платежи нельзя считать неосновательным обогащением.

Выводы:

1. Оплата за фактически используемое помещение при подтверждении прав (полномочий) лица, сдающего площади в аренду, не может считаться основательным обогащением последнего. Иное означало бы возможность злоупотребления правом со стороны лица, фактически использовавшего площади.

2. Однако, следует учитывать, что при рассмотрении споров подобного рода суды принимают во внимание положения п. 7. Информационного письма Президиума ВАС №49, который говорит о том, что в сумме, которая превышает размер возмещения, причитающегося собственнику, полученные платежи считаются полученными неосновательно. При этом, определяя этот самый «размер причитающегося собственнику возмещения» зачастую во внимание принимаются ставки аренды, «обычно уплачиваемые за аналогичные помещения», а значит, придется доказывать соответствие ставки по полученным платежам «обычно уплачиваемым» ставкам.

Галина Короткевич

p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:

1.

2.

Постановление арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А46-9720/2015 от 18.10.2016г.

Обстоятельства дела:

Между истцом и филиалом ответчика (да-да, филиалом) были заключены договор аренды и субаренды нежилых помещений. Представители обеих сторон договора являлись лицами, заинтересованными в сделках, поскольку состояли в родственных связях. Так как арендная плата филиалом не вносилась, то образовалась задолженность, которую пытался взыскать истец, но не с филиала, а с «головного офиса». В свою очередь последний подал встречный иск о признании спорных договоров ничтожными сделками по причине, что обе стороны злоупотребили своими правами.

Выводы суда:

1. Любые негативные последствия, которые наступают, в результате осуществления субъективного права свидетельствуют о том, что субъект злоупотребляет своим правом и при заключении сделок это влечет их ничтожность. Для определения наличия или отсутствия злоупотребления правом, при заключении сделок, суд должен исследовать и оценить все действия сторон сделки с позиции наличия негативных последствий. В деле был установлен факт наличия близких родственных связей между лицами, заключившими оспариваемые договоры от имени филиала ответчика и истца, а также отсутствия заявления от директора филиала о наличии заинтересованности в совершении сделок при заключении договоров.

2. Исследовав положения устава партнерства, штатное расписание филиала, установив факт отсутствия доказательств, подтверждающих осуществление филиалом мероприятий, связанных с основной деятельностью филиала, суд пришел к выводу, что данные обстоятельства подтверждают факт того, что лица, заключившие спорные договоры от имени арендодателя и от имени арендатора злоупотребили правом.

3. Оспариваемые договоры являются ничтожными сделками, заключенными с превышением пределов гражданского права.

4. Довод о том, что головной офис ответчика был поставлен в известность о заключении спорных договоров, был отклонен судом, так как формальное соблюдение закона не может быть достаточным основанием, чтобы не считать, что в действиях истца и ответчика отсутствует злоупотребление правом.

Комментарии юриста:

1. Суд, исследуя сделку на наличие признаков злоупотребления своими гражданскими правами должен в первую очередь установить, были ли негативные последствия после ее заключения для ее сторон и других лиц и в случае установления данного факта, прийти к выводу, что стороны сделки злоупотребили своим гражданским правом.

2. Имеющиеся в деле доказательства, свидетельствовали о том, что договоры аренды (субаренды) были заключены сторонами не с целью использовать данные нежилые помещения для основной деятельности филиала, а явно для того, чтобы создать фиктивную задолженность за пользование данных помещений перед арендодателем.

3. Даже если формально спорные договоры и были заключены с соблюдением действующего законодательства, все равно такие договоры могут быть признаны ничтожными, поскольку сама заинтересованность сторон может быть установлена судом путем исследования всех обстоятельств такого заключения.

Наиболее распространенный вид договорных отношений , регламентированных ГК РФ, в которых определены обязанности сторон:

Иногда, в силу различных обстоятельств необходимо доказать несостоятельность договора .

Виды договоров аренды, как объектов юридических действий

Все договоры классифицируются по двум признакам:

• оспоримые;
• ничтожные.

Оспоримым является договор, который в судебном порядке признается недействительным и недействительность его надо доказывать, т. е. подавать в суд иск о признании договора недействительным .

Если договор ничтожен, доказывать его недействительность в суде не нужно . Он признается таковым с даты подписания.

Признание договора аренды недействительным - прерогатива суда

Аренды недействительным можно только в судебном порядке. Статья 167 ГК РФ определяет действия сторон в случае признания договора недействительным. Обе стороны обязаны передать друг другу полученное по договору . И если нет возможности получения имущества в натуральных величинах, возмещают в стоимостном выражении.

Но, чтобы суд принял такое решение, необходимо предоставить в суд иск, где аргументировано и грамотно представлены все претензии по данному вопросу.

Неправомерное заключение договоров аренды - основание для признания недействительности договора

Такие основания возникают при заключении договора :

• с нарушением законодательства . Например, организация заключила договор аренды, не имея на то оснований (отсутствие лицензии, либо нарушения ограничений, прописанных в уставе предприятия, либо истечение срока полномочий руководителя, подписавшего договор);
• заведомо мнимого характера , т.е. не имеющего правовых последствий. Например, договор аренды заключен, но не действует, арендные отношения отсутствуют;
• недееспособным гражданином . Например, договор заключен несовершеннолетним гражданином или человеком, по признанию суда, недееспособным или ограниченно недееспособным, т. е. неспособным адекватно оценивать свои действия;
• нарушающего публичный порядок . Например, аренда помещения под ночной клуб в жилом доме;
• под воздействием тяжелых обстоятельств на невыгодных условиях. Доказать недействительность такого договора сложно, если в существует пункт, опровергающий тяжелые обстоятельства, как следствие подписания договора;
• путем насилия или обмана . О насилии и обмане речь заходит, как правило, при производстве уголовных дел.

Именно признание недействительности договора отличается от других юридических действий. Например, если арендатор не оплачивает арендуемое имущество, либо оплачивает несвоевременно и не полностью , то встает вопрос не о недействительности договора, а о невыполнении условий договора, что также требует разбирательства в суде с предоставлением точного расчета задолженности + пени за просроченные платежи.

Вопрос о признании договора аренды недействительным серьезный и весьма непростой. Поэтому для сбора доказательств несостоятельности договора, достоверного и грамотного составления иска, квалифицированного представления всех аспектов и претензий в зале суда, необходимо заручиться поддержкой опытного юриста.