Данный термин предполагает, что стороны должны вернуть друг другу все, что было получено от контрагента.

• «При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ)».

Таким образом, при подобном решении суда, арендодатель обязан вернуть полученные от арендатора финансовые средства, а квартиросъемщик – имущество, полученное во временное пользование. При этом из арендной платы должны быть вычтены средства за фактическое использование жилплощади. Их размер определяется судом. Вернуться к содержанию ○ Устный договор аренды. В согласии с п.

Недействительный договор аренды

Кроме того, в силу статьи 4 Федерального закона «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» Истец (одна сторона Сделки) и Ответчик (другая сторона Сделки) являлись аффилированными лицами по отношению друг к другу. Следовательно, лицо, осуществляющее полномочия единоличного исполнительного органа Истца и Ответчика, является аффилированным лицом по отношению как к Истцу, так и Ответчику.
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 45 Закона об ООО лица, указанные в абзаце 1 пункта 1 названной статьи, признаются заинтересованными в совершении сделки, в том числе в случае, если они и (или) их аффилированные лица занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интерес третьих лиц в их отношениях с обществом.

Информационные письма президиума вас рф

Сделке Истец, в 87 (Восемьдесят семь) раз меньше стоимости аренды оборудования, предусмотренного Сделкой! — Коммерческое предложение, исходящее от ООО «У» — эксклюзивного дистрибьютора AVANT на территории России. Согласно указанному предложению стоимость арены оборудования составляет 12 000,00 (Двенадцать тысяч) рублей за смену (без НДС).
Сопоставив ежедневную стоимость аренды оборудования, предусмотренного договором аренды, в размере 33 (Тридцать три) рубля, а также вышеназванную стоимость аренды оборудования в размере 12 000,00 (Двенадцать тысяч) рублей, можно сделать следующий вывод: ежедневная стоимость аренды оборудования (согласно условиям Сделки) в 364 (Триста шестьдесят четыре) раза меньше среднерыночной стоимость аренды оборудования! — Коммерческое предложение относительно аренды аналогичного оборудования, исходящее от ООО «ПЦ».

Судебная практика. признание договора аренды недействительным

Однако факт наличия нарушения обязательств должен быть доказан в ходе судебного разбирательства, где и назначается наказание за неисполнение своих обязательств по договору. Таким образом, договор аренды может быть признан недействительным по ряду причин.
Важно учитывать все нюансы его составления, чтобы избежать риска нарушения своих прав. Вернуться к содержанию ○ Советы юриста: ✔ Какие документы смотреть у арендодателя.

Внимание

Учитывая, что на осуществление любых сделок с недвижимостью имеет право только его владелец, при заключении арендного договора нужно проверить правоустанавливающие документы. Если в аренду сдает прописанное в квартире лицо, не являющееся его собственником, он должен представить доверенность от хозяина на совершение подобных операций.

Вернуться к содержанию ✔ Договор заключен с арендодателем, который не собственник недвижимости и не имел права сдавать в аренду.

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие. Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Инфо

Как следует из материалов дела, Колледж (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.12.2003 заключили договор N 1601 аренды нежилых помещений общей площадью 612,1 кв.м, находящихся в федеральной собственности для использования под столовую сроком до 01.01.2009. Договор согласован с Комитетом по управлению госимуществом Псковской области (правопредшественником Управления).

Согласно пункту 3.1.1 договора арендная плата составляет 6263 руб. 99 коп. в месяц и перечисляется на расчетный счет УФК МФ РФ по Псковской области не позднее 10-го числа следующего за текущим месяца.

Признание договора аренды недействительным

По законодательству такой документ не может получить правовой статус «недействительный», потому что он применим только к совершенным сделкам. У участников бывших отношений не возникает двухсторонняя реституция, поэтому и вернуть все в первоначальное положения нельзя, но это не распространяется на возврат имущества хозяину.

Исковое заявление Люди, не имеющие юридической практики, часто путают незаключенный договор с недействительным. Когда составляется иск о признании договора аренды незаключенным, нельзя опираться на условия, указанные в законодательстве для недействительных сделок.

Важно

Основной акцент нужно делать не нечеткость понятий, отсутствие полного описания объекта, размытость формулировки по оплате и так далее. Такое исковое заявление может подаваться само по себе или быть встречным.

За подачу документа в суд взимается государственная пошлина, как за иск неимущественного характера.

An error occurred.

Указанная доверенность также отменена Истцом посредством опубликования заявления Общества об отмене указанной доверенности в газете «Коммерсант». Кроме того, Истцом в адрес бывшего сотрудника Общества Б.В.Б., а также бывшего генерального директора Общества С.А.В., третьим лицам незамедлительно были направлены уведомления об отмене вышеназванной доверенности.

Уведомление об отмене доверенности № <… от 12.12.2014 г., адресованное бывшему сотруднику Общества Б.В.Б., а также документы, подтверждающие ее отправку указанному лицу, прилагаются к настоящему иску. Уведомление об отмене доверенности № <… от 12.12.2014 г., адресованное бывшему генеральному директору Общества С.А.В., а также документы, подтверждающие ее отправку указанному лицу, прилагаются к настоящему иску.

Судебная практика о признании договора аренды недействительным

ГК РФ. В соответствии с пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия органа юридического лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. В силу пункта 2 вышеназванной нормы оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия органа юридического лица, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Судебная практика о признании недействительным договора аренды

Согласно пункту 5 статьи 45 Закона об ООО сделка, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его участника. Учитывая тот факт, что бывший руководитель Истца одновременно являлся единоличным исполнительным органом Ответчика, Ответчик знал и должен был знать о несоблюдении установленного порядка одобрения Сделки. Как обоснованно полагает Истец, заключение договора аренды (совершение Сделки) нарушает права и охраняемые законом интересы Истца и его участника. Совершение указанной Сделки повлекло за собой причинение убытков Истцу, а также возникновение неблагоприятных последствий для Общества. Во-первых, переданное по договору аренды Ответчику оборудование является основным активом Истца.

Судебная практика по признанию недействительным договора аренды здания

Дополнительным соглашением от 28.01.2010 стороны изменили преамбулу договора и дополнили его содержание пунктом 5.2.3.Дополнительным соглашением от 01.06.2010 договор дополнен приложением N 3 в редакции приложения N 1 (схема помещений); указанная в договоре площадь арендуемого помещения уменьшена до 216,7 кв.м. Письмом от 09.03.2011 N 107 Колледж известил Общество о том, что в соответствии с пунктом 3.2 договора аренды и согласно письму Управления от 14.02.2011 N 1038-от/01 величина рыночной стоимости арендной платы за пользование объектами оценки с 01.03.2011 составляет 1 061 625 руб.

в год без учета налога на добавленную стоимость и величины эксплуатационных расходов.

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Вышеназванный оспариваемый договор аренды скреплен печатями Истца и Ответчика, а также подписан: — От имени Истца — директором по развитию Общества (а также инженером по охране труда) Б.В.Б. (уволен по собственному желанию 31.12.2014 г., далее также – бывший сотрудник), действующим на основании доверенности 77 АБ <… от 03 июня 2014г., удостоверенной временно исполняющим обязанности нотариуса П.А.В., выданной от имени Общества в лице генерального директора Истца С.А.В. Копия вышеуказанной доверенности прилагается к настоящему иску.

После прекращения обязанностей бывшего генерального директора Общества С.А.В. вновь назначенным генеральным директором Общества Е.С.С. (далее также – генеральный директор) в порядке, предусмотренном действующим законодательством, вышеуказанная доверенность была отменена. Копия нотариального заявления Истца № 77 АБ <… от 12.12.2014 г.

ВХСУ № 11 от 29.05.2013, поскольку в нем прямо указано, что в случае вынесения решения о признании недействительным договора, для которого не возможна реституция в форме возврата полученного по договору в натуре, и прекращении его действия только в будущем, все равно должны быть применены последствия, предусмотренные ст. 216 ГК и ч. 2 ст. 208 ХК. То есть Пленум ВХСУ признает возможность взыскания компенсации полученного по ценам на момент выплаты компенсации. Но, с другой стороны, если суд на основании ч. 3 ст. 207 ХК признал, что недействительный договор не подлежит исполнению только в будущем, возникает достаточно спорная ситуация. Фактически до момента вступления в силу решения суда (либо до момента, указанного в решении) договор действует, и стороны обязаны его исполнять.

Признание договора аренды недействительным не влечет возврата арендных платежей

Незаключенность договора аренды не порождает право арендатора бесплатно пользоваться имуществом, как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ № 1051/08. В случае признания договора незаключенным, арендатор, при условии, что им не вносилась арендная плата, ставится в более выгодное положение по сравнению с арендодателем, поскольку арендатор и пользовался имуществом, и не вносил арендную плату. Представляется, что в таком случае нарушается принцип равенства участников гражданских правоотношений.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 13.01.2011 № 11680/10 отмечено, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным

Также на стороне арендодателя может выступать лицо, управомоченное законом или собственником на сдачу нежилого помещения в аренду. Несоблюдение указанных условий может повлечь ничтожность договора аренды нежилого помещения. В п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.

Последствия ничтожности договора аренды

Каким обязательным требованиям должен соответствовать договор? Договором признается соглашение, которое заключили между собой два и более физических либо юридических лица, в котором фиксируется как права так и обязанности сторон.

• «1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
• 2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (ст.
  422 ГК РФ)».

Договор аренды относится к простым договорам и заключается в простом письменном виде.

Важно

ГК РФ, соглашение о найме жилья должно быть заключено в письменной форме. Однако при этом закон не предусматривает, что устная форма договора является недействительной, поэтому соглашение, заключенное устно также будет иметь юридическую силу. Но стоит учитывать, что несмотря на это, ни одна из сторон не сможет доказать свою позицию, при возникновении необходимости обращения в суд, если договор не был подписан.

Поэтому, соглашаясь на устный договор аренды, стоит быть готовым к тому, что все разногласия между контрагентами могут решаться только путем переговоров без обращения в суд. Вернуться к содержанию ○ Невыполнение условия договора. Если договор аренды заключен в соответствии с нормами закона, он не может быть признан недействительным, если арендодатель либо арендатор не выполняют свои обязательства.

Мера ответственности за уклонение от них должна быть прописана в тексте документа.

• В заключении договора принимало участие недееспособное в силу психического заболевания лицо (ст. 171 ГК РФ) либо гражданином младше 14 лет (ст. 172 ГК РФ).
• Был нарушен запрет либо ограничение на совершение операций с недвижимостью (ст. 174.1 ГК РФ).

Для признания недействительности договора подобного вида через суд, истец должен только указать на обстоятельства, нарушающие закон. Вследствие этого суд не может отказать в удовлетворении иска. В данном случае обращение в суд оправдано обеспечением правовых последствий в результате заключения подобной сделки.

Вернуться к содержанию ○ Последствия признания договора недействительным. Последствием арендного договора, признанного недействительным, независимо от его оспоримости или ничтожности является реституция.
При этом в ходе обсуждения рассматривались два набора исходных ситуаций: 1) арендодатель после признания договора недействительным в судебном порядке (из-за, судя по всему, подписания его от имени арендодателя лицом, не имевшим соответствующих полномочий) хочет дополнительно взыскать с арендатора разницу между уплаченной арендной платой, размер которой, по мнению арендодателя, был умышленно занижен в договоре, и «среднерыночной» арендной платой за использование аналогичных объектов; 2) арендатор после признания сделки недействительной по причине отсутствия у арендодателя надлежащего оформления права собственности хочет добиться компенсации либо реституции уплаченных сумм арендной платы. Впрочем, в ходе обсуждения были высказаны позиции, которые вышли за пределы каждой из конкретных ситуаций и охватили в целом последствия признания недействительными сделок по аренде недвижимости. Позиция 1.

При заключении договора аренды нежилого помещения арендодатель и арендатор также должны отразить существенное условие договора аренды о сроке его действия. В случае, когда арендатор продолжит пользоваться нежилым помещением, переданным в аренду после истечения срока договора аренды, а арендодатель не заявит возражений против такого пользования, то договор аренды будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ. Однако, положения п. 2 ст. 610 ГК РФ не будут применяться в случае отсутствия у арендодателя волеизъявления на сдачу нежилого помещения в аренду.

Таким образом, положения п. 2 ст. 621 ГК РФ не могут рассматриваться как основание для понуждения арендодателя к заключению договора. Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам.
По результатам проведенного разбирательства суд может:

• Признать договор недействительным и применить к нему соответствующие последствия.
• Отказать в удовлетворении иска и признать соглашение соответствующим нормам закона.

В случае несогласия с вынесенным решением, оно может быть обжаловано в апелляционный суд. Вернуться к содержанию ✔ Признание недействительным ничтожного договора. Для признания ничтожной сделки недействительной необязательно обращаться в суд.

Она не имеет юридической силы с момента заключения, если:

• Ее условия нарушают права третьих лиц либо публичные интересы.
• Она не соответствуют основам нравственности и правопорядка (ст. 169 ГК РФ).
• Установлен факт мнимости (заключенного для вида) соглашения (п. 1 ст. 170 ГК РФ).
• Доказана притворность соглашения, заключенного с целью прикрыть иную сделку (п. 2 ст.

• «Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
• Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
• В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
• Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (п.2 ст.

Поскольку сделка является недействительной с момента заключения, то можно утверждать, что арендатор владел имуществом арендодателя без надлежащих на то оснований. Аналогично арендодатель неправомерно получил доходы в виде арендной платы. Следовательно, можно воспользоваться нормами ст. 1212 Гражданского кодекса, что подразумевает безусловное проведение двусторонней реституции, после чего арендодатель имеет право взыскать с арендатора убытки, причиненные невозможностью сдать указанное помещение другим лицам, а арендатор – право получить от арендодателя проценты за пользование денежными средствами.
Позиция 2. В подобной ситуации сделка признается недействительной не с момента заключения, а с момента вступления в силу решения суда. Это следует из положений ч. 3 ст.

Также необходимо учитывать, что арендодатель и арендатор не лишены права подать исковое заявление (встречное исковое заявление) о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, если другая сторона от государственной регистрации договора аренды нежилого помещения уклонилась. Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в решении арбитражного суда Ярославской области от 10.09.2007 года № А82-3727/2006, в постановлении второго арбитражного апелляционного суда от 15.01.2007 года.

9. Важным условием договора аренды нежилого помещения является четкое указание на передаваемое в аренду нежилое помещение. Описание передаваемого в аренду нежилого помещения должно позволять точно устанавливать подлежащее передаче в аренду имущество.

Платежи по договору аренды, впоследствии признанному недействительным

Речь пойдет о достаточно рапространенной ситуации. Объект недвижимого имущества фактически построен, но по каким-либо причинам не оформлен в собственность должным образом. При этом, весь объект недвижимого имущества или его часть сдается в аренду. Может ли отсутствие необходимых документов на сдаваемые в аренду помещения быть использовано для уклонения от исполнения обязательства по оплате фактически используемых площадей?

Судебный акт: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа по делу № А45-15773/2011 от 06.07.2012.

Истец и Ответчик заключили договор аренды нежилого помещения. Истец принял помещения по акту. В целях исполнения обязательств по оплате арендуемых площадей произвел перечисление Ответчику арендных платежей на общую сумму 1 820 000 рублей. Впоследствии Истец обратился в арбитражный суд Новосибирской области с иском о признании договора аренды ничтожной сделкой в силу того, что истец на дату заключения договора собственником сдаваемых в аренду площадей не являлся. Объект не был введен в эксплуатацию, права на него не зарегистрированы в ЕГРП. Соответственно, уплаченные в качестве арендной платы денежные средства подлежат возврату истцу, как полученные необоснованно, по ничтожной сделке, не порождающей правовых последствий.

Суды первой и апелляционной инстанций признали исковые требования обоснованными. Суд кассационной инстанции, признав обоснованность выводов о ничтожности договора аренды, указал, что взыскание с ответчика сумм, уплаченных ему истцом в качестве арендных платежей, является ошибочным. Фактическое использование истцом нежилого помещения не оспаривалось, наличие прав третьих лиц в отношении данного помещения не установлено, ответчик понес административную ответственность в связи с тем, что объект эксплуатировался несмотря на отсутствие разрешения на его ввод в эксплуатацию. В такой ситуации уплаченные истцом ответчику арендные платежи нельзя считать неосновательным обогащением.

Выводы:

1. Оплата за фактически используемое помещение при подтверждении прав (полномочий) лица, сдающего площади в аренду, не может считаться основательным обогащением последнего. Иное означало бы возможность злоупотребления правом со стороны лица, фактически использовавшего площади.

2. Однако, следует учитывать, что при рассмотрении споров подобного рода суды принимают во внимание положения п. 7. Информационного письма Президиума ВАС №49, который говорит о том, что в сумме, которая превышает размер возмещения, причитающегося собственнику, полученные платежи считаются полученными неосновательно. При этом, определяя этот самый «размер причитающегося собственнику возмещения» зачастую во внимание принимаются ставки аренды, «обычно уплачиваемые за аналогичные помещения», а значит, придется доказывать соответствие ставки по полученным платежам «обычно уплачиваемым» ставкам.

Галина Короткевич

p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:

1.

2.

В сентябре позапрошлого года мы заключили договор аренды здания. Срок аренды - три года. Но государственную регистрацию он не прошел, поскольку арендодатель уклонялся от представления необходимых документов (есть письменные доказательства). Арендную плату вносили исправно. В ноябре прошлого года арендодатель потребовал расторгнуть договор аренды. Мы вынуждены были покинуть здание. Более того, по требованию арендодателя мы подписали акт его сдачи. Получается, что договор расторгнут. Как нам поступить?

Чтобы разрешить спор, надо обратиться в суд с заявлением о признании договора аренды недействительным и применении реституции.

Соглашение о расторжении

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора составляется в той же форме, что и договор. В соответствии с п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

В данном случае срок аренды — три года, договор заключен в письменной форме. Соответственно, чтобы его расторгнуть, необходимо подписать соглашение о расторжении. В описанном же случае такого соглашения не было.

Кроме того, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды только в случаях, указанных в ст. 619 ГК РФ. Ваш случай в этой статье не упомянут. Поэтому требование арендодателя о возврате арендованного помещения и расторжении договора неправомерно. Между тем, как следует из вопроса, такое требование поступило и акт передачи помещения подписан.

Выход для арендатора в такой ситуации - обратиться в суд. При защите своих прав арендатор может ссылаться на отсутствие государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок более года, по вине арендодателя.

Недействительность незарегистрированного договора

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключаемый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Также регистрируются ограничения (обременения) прав на недвижимое имущества, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого имущества (п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ).

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора. Исходя из вопроса требования перечисленных норм закона не исполнены по вине арендодателя.

Согласно ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о госрегистрации сделки влечет ее недействительность. Незарегистрированный договор аренды считается ничтожным, а значит, недействительным. Такую позицию подтверждают и суды. Договор аренды, заключенный на срок не менее года и не прошедший госрегистрацию, признается незаключенным независимо от того, на какую из сторон возложена обязанность по его регистрации (решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.09.2006 по делу № А82-3727/2006-45).

Последствия недействительной сделки

По общим правилам п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Такая сделка недействительна с момента совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. А если возвратить полученное в натуре невозможно (в том числе когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге), - возместить его стоимость в деньгах. Конечно, при условии, что иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Но, чтобы добиться возмещения и чтобы стороны договора аренды исполнили обязательства по возврату всего полученного ими по сделке, арендатор должен обратиться в суд с заявлением.

В нем указываются два требования: о признании сделки недействительной (иначе к ответчику нельзя применить меры государственного воздействия в случае уклонения его от возврата арендной платы и иного полученного по договору имущества) и об обязании ответчика вернуть все полученное по договору.

Обобщение практики рассмотрения споров, связанных с заключением,
изменением, расторжением и исполнением договоров аренды
(утв. решением Арбитражного суда г. Москвы от 27 апреля 1998 г.)

Рассмотрение споров, связанных с признанием договоров аренды
недействительными

3.1. При применении статьи 168 ГК РФ, устанавливающей, что сделка, не соответствующая закону или иным правовым актам, ничтожна, суд должен проверить соответствует ли правовой акт, на который ссылается сторона в обоснование своих требований, статье 3 ГК РФ.
Москомимущество обратился с иском к Акционерному обществу закрытого типа (АОЗТ) "Совтрансавто" о признании договора недействительным и выселении ответчика, считая, что договор аренды заключен с нарушением порядка, установленного постановлением Правительства г. Москвы N 868 от 16.09.93 "О порядке управления недвижимостью (зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями) в Москве".
Иск был удовлетворен.
При этом суд сослался на то, что при заключении оспариваемого договора аренды был нарушен порядок передачи в аренду нежилых помещений, установленный постановлением Правительства Москвы от 16.09.93 N 868, в соответствии с которым передача помещений в аренду осуществляется на основании конкурса, аукциона или распоряжения Мэра г. Москвы, постановления Правительства Москвы, распоряжения Москомимущества.
Отменяя судебные акты, кассационная инстанция указала, что в соответствии со статьей 3 ГК РФ акты субъектов Российской Федерации не относятся к иным актам, содержащим нормы гражданского права, а поэтому несоблюдение порядка, установленного названным постановлением Правительства Москвы, не является основанием для признания сделки недействительной.
Решение было отменено, в иске отказано.
3.2. Иск о признании договора недействительным вправе предъявить не только сторона по договору, но и собственник помещения, и лицо, владеющее помещением на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Московская Патриархия обратилась с иском к Славянской деловой академии о признании недействительным договора об использовании строения на неограниченный срок, заключенного между издательским отделом Московского Патриархата и Высшим коммерческим училищем, и о выселении из помещения.
В удовлетворении иска отказано. При этом суд мотивировал отказ в том числе и тем, что Московская Патриархия не является ни стороной по договору, ни собственником спорного помещения, а право бессрочного и безвозмездного пользования спорного помещения, переданное истцу собственником, так же не представляет истцу права обращения в суд с данным иском.
Кассационная инстанция установила, что спорное помещение передано Московской Патриархии Правительством Москвы в бессрочное и безвозмездное пользование. В соответствии со статьей 305 ГК РФ Московская Патриархия как владелец спорного помещения вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих прав.
3.3. Заключение договора аренды лицом, которое не вправе выступать арендодателем, является основанием для признания договора недействительным .
3.3.1. Товарищество с ограниченной ответственностью (ТОО) "Питерский" предъявило иск к станции Москва-пассажирская Октябрьской железной дороги МПС РФ о выселении из нежилых помещений площадью 2074,6 кв.м.
Станция Москва-пассажирская Октябрьской железной дороги обратилась к ТОО "Питерский" со встречным иском о признании недействительным договора аренды от 27.10.95, заключенного истцом с неправомочным на то Москомимуществом, и выселении.
Решением арбитражного суда исковые требования ТОО "Питерский" были удовлетворены, а во встречном иске отказано.
Удовлетворяя исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой и апелляционной инстанций указал, что спорное помещение является федеральной собственностью и Москомимущество, наделенное правами территориального агентства Госкомимущества, вправе было сдавать его в аренду.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа указанные судебные акты были отменены.
Кассационная инстанция указала, что в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 25.08.95 N 153-ФЗ "О Федеральном железнодорожном транспорте" сдача в аренду принадлежащего предприятию железнодорожного транспорта на праве хозяйственного ведения недвижимого имуществ производится этими предприятиями с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта.
В соответствии со статьей 295 ГК РФ предприятие вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество с согласия собственника.
Таким образом, Москомимущество не обладало в данном случае правами арендодателя.
Решение и постановление отменены и вынесено новое решение об отказе в иске о выселении и удовлетворении встречного иска о признании договора аренды от 25.10.95 недействительным.
3.4. Договоры аренды недвижимости в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми .
Акционерное общество открытого типа (АООТ) "Энергоспецмонтаж" обратилось с иском к АООТ "Промэлектромонтаж", Госкомимуществу РФ, Министерству РФ по атомной энергии, Концерну "Спецатоммонтаж" о признании недействительным договора аренды имущественного комплекса от 27.12.90, заключенного 12 ГУ Минатомэнергопрома СССР и организацией арендаторов ПМСО "Промэлектромонтаж", в части отдельных помещений и дополнений к договору о предоставлении арендатору права выкупа по мотиву несоответствия его требованиям закона.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска в связи с истечением срока исковой давности. Принимая решение, арбитражный суд исходит из того, что договор аренды с правом выкупа является оспоримой сделкой.
Апелляционная инстанция указала на то, что оспариваемый договор не соответствовал требованиям законодательства, действующего на момент заключения договора аренды, и на основании статьи 168 ГК РФ признал договор ничтожным.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа постановление оставлено без изменения.
Суд кассационной инстанции сослался на то, что истец занимает спорные нежилые помещения здания на законных основаниях с 1965 года и использует их в своей производственной деятельности.
Включение в состав имущества подлежащих передаче арендному предприятию "Промэлектромонтаж" спорных нежилых помещений, фактически не используемых в производственно-хозяйственной деятельности объединения, противоречит требованиям статей 1, 16 Основ законодательства об аренде.
Оспариваемая сделка в отношении спорных помещений не соответствует требованиям закона, действовавшего на момент заключения договора аренды, в силу чего вывод суда апелляционной инстанции о ее ничтожности является правильным.